2025年4月から、マンションを含む新築建築物のルールが大きく変わりました。
これまで「省エネ性能は重視したほうがよい」とされていたものが、今後は原則として、省エネ基準に適合していない計画では新築できない時代に入っています。国土交通省は、2025年4月1日から原則すべての新築住宅・新築非住宅について、省エネ基準適合を義務化すると明示しています。
賃貸マンションやアパートの建築を検討しているオーナーにとっては、これは単なる制度変更ではありません。
建築費、設計内容、確認申請、そして今後の募集競争力にも関わる話です。特にマンションのような一定規模の建築では、実務上、省エネ基準を満たすことがほぼ前提条件になったと考えて差し支えありません。例外として床面積10㎡以下の建築物などはありますが、一般的な賃貸マンションは対象外です。
今回はこの【省エネ基準】について解説いたします。
そもそも、何が変わったのか
今回の大きなポイントは、新築時の省エネ基準適合が「努力」ではなく「義務」になったことです。
国土交通省の案内では、2025年4月1日から、原則すべての新築住宅・非住宅で省エネ基準適合が必要になります。これは、断熱性能や設備のエネルギー効率などについて、法令上の基準を満たしていることが求められるという意味です。
ここで注意したいのは、よくある「省エネのノルマ」というイメージとは少し違う点です。
点数をざっくり積み上げればよいというより、建物全体として定められた基準に適合していることが必要になります。つまり、これまでのように「建てることを先に考え、性能はあとで調整する」という進め方ではなく、最初から省エネ基準を前提に設計する必要があるということです。
マンションオーナーにとってなぜ重要なのか
マンション新築を考えるオーナー様にとって、この改正が重要なのは、単に法令対応が必要になるからだけではありません。
実際には、設計段階での仕様検討がこれまで以上に重要になり、断熱性能、開口部、給湯設備、空調、照明などを含めた全体設計が問われるようになります。つまり、「どんな間取りで建てるか」だけでなく、「どんな性能で建てるか」まで含めて計画しないといけない時代になったのです。
また、国土交通省は今回の見直しに合わせて、建築確認・検査の対象や審査省略制度の見直しも進めています。
これは、省エネ基準適合が全面化される中で、構造安全性や省エネ性能を審査プロセスの中で確実に担保するためです。木造建築物を中心に「4号特例」の見直しが進められ、これまでより確認申請時の審査や提出図書が増えるケースが出てきます。マンションと木造戸建ては事情が異なりますが、オーナーにとっては共通して“従来より計画初期の準備が重くなる”という理解が大切です。
「省エネ基準クリア前提」とはどういう意味か
一言でいえば、「省エネ基準を満たさない計画では、原則として新築を進められない」
ということです。これはかなりインパクトのある変化です。
たとえば、賃貸マンションの新築を検討する際、以前は立地・戸数・収支・建築コストが主な検討材料でした。もちろん今もそれらは重要ですが、2025年以降はそこに“省エネ基準に適合する設計になっているか”が当然に加わります。
言い換えれば、今後は「建てるかどうか」の前に、「その計画で基準を満たせるか」が問われるのです。
オーナー様に特に意識していただきたい3つのポイント
1.企画初期の段階から、省エネ性能を前提に考える
これからの新築では、性能面を後回しにすると、あとで設計修正やコスト増につながりやすくなります。
断熱性能や設備仕様は、確認申請や省エネ基準適合の観点からも重要になるため、オーナー様・設計者・施工会社の間で、早い段階から方向性を共有することが重要です。
2.「建築費が上がるか」だけでなく、募集面も含めて考える
省エネ対応というと、まず建築費への影響を心配するオーナー様は多いでしょう。
ただ、今後は入居者側も光熱費や住み心地への関心を強めていく可能性が高く、建物性能は募集面の訴求材料にもなります。制度対応を「余計な負担」とだけ見るのではなく、中長期の競争力につながる要素として捉えることも大切です。なお、今回の制度改正の背景には、建築物の省エネ性能向上を強化するという国の方針があります。
3.建替えや大規模改修でも、従来感覚のまま進めない
今回の見直しは新築だけでなく、建築確認・検査の考え方にも影響します。
国土交通省は、建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直しや、木造戸建の大規模なリフォームに関する確認手続きについても周知しています。
既存建物でも、増改築を行う場合は、その工事部分について省エネ基準への対応が必要になることがあります。大規模リフォームでは、建築確認手続きが必要になるケースもあるため、従来どおりの感覚で進めず、事前確認が重要です。
まとめ
2025年4月から、マンションを含む新築建築物では、省エネ基準適合が原則義務となりました。
これは、賃貸マンションオーナーにとって「省エネを意識したほうがよい」というレベルではなく、新築計画そのものの前提条件が変わったことを意味します。例外はごく限定的で、一般的なマンション新築では、実務上「省エネ基準クリア前提」と考えておくのが自然です。
今後の賃貸経営では、立地や利回りだけでなく、建物性能も含めて競争力が問われます。
新築や建替えを検討する際は、法改正の内容を正しく理解し、早い段階から専門家と相談しながら計画を進めることが大切です。制度変更を“制約”としてだけ見るのではなく、これからの賃貸経営に合った建物をつくるための基準として捉えることが、長期的な安定経営につながるのではないでしょうか。
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