賃貸経営において、空室対策というと「退去した部屋をどのように改装するか」「どのような設備を導入すれば次の入居者が決まりやすいか」といったことを思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
しかし、退去後の対策だけでなく、現在入居されている方に、できるだけ長く住んでいただくことも空室対策の一つではないでしょうか。
全国では住宅ストック数が世帯数を上回っており、2023年時点では住宅約6,505万戸に対し、総世帯数は約5,622万世帯となっています。また、日本の人口は今後も減少していくことが推計されています。
国土交通省「住宅ストック数と世帯数」今後の賃貸経営では、「退去したら次の入居者を募集する」という考え方だけでなく、現在の入居者に長く選んでもらえる住まいをつくることも、より重要になってくると考えられます。
退去すると次の入居者が決まるまでにも費用がかかる
入居者が退去すると、室内の状態に応じた原状回復工事や設備交換などが必要になります。
さらに、築年数や周辺物件との競争状況によっては、原状回復だけではなく、次の入居者に選ばれるための設備更新やリフォームを検討しなければならない場合もあります。
もちろん改装を行えば必ずすぐに次の入居者が決まるわけではなく、募集期間中には家賃収入が得られない期間が発生する可能性もあります。
だからこそ、退去してから費用をかけるだけではなく、退去する前にできることはないかという視点も大切です。
契約更新は設備について考える良い機会かもしれません
例えば、長く住んでいただいている入居者の契約更新時。
まだ使用できるものの設置から長期間が経過しているエアコンがあれば、
「長く住んでいただいているので、この機会に新しいエアコンへ交換しませんか」
といった提案を行う方法も考えられます。
ほかにも物件の状況によって、
- モニター付きインターホンへの交換
- 温水洗浄便座の設置・更新
- 水栓など使い勝手に関わる設備の交換
- その他、日常生活で使用する設備のグレードアップ
などが考えられます。
設備は交換すれば費用がかかります。
しかし、その設備によって入居者に「これからもこの部屋に住みたい」と感じてもらうことができれば、結果として退去後に発生する原状回復費用や募集期間中の空室リスクを抑えることにつながる可能性があります。
国土交通省でも、借主の希望を取り入れた設備設置や改修について、借主にとって居住の快適性につながり、貸主にとっては長期契約への契機になり得るとの考え方を示しています。
入居者との良好な関係づくりにも
設備の交換や住環境の改善は、単に設備を新しくするだけではありません。
長く住んでいただいている入居者に対して、日頃から快適に暮らせる環境を整えていくことは、物件に対する満足度や安心感にもつながります。
また、賃貸経営を続けていく中では、契約内容や条件について入居者と話し合う機会が生じることもあります。
そのような場面でも、普段から物件の維持や設備改善に取り組み、入居者との良好な関係を築いておくことは大切です。
契約更新などの節目を、単なる手続きとして終わらせるのではなく、設備の状態や住みやすさについて改めて考える機会として活用してみてはいかがでしょうか。
更新時に何をしてあげればいいかお悩みのオーナー様！ミニテックまでご相談ください！
大規模なリノベーションだけが物件改善ではありません。
設備の交換など、比較的小さな改善であっても、その物件や入居者に合った方法であれば、長期入居につながる可能性があります。
ミニテック西日本では、物件の築年数や設備状況、周辺の賃貸市場などを確認しながら、オーナー様の賃貸経営についてご相談を承っております。
「退去が増えてきた」「設備が古くなってきた」「今後どこに費用をかければよいか分からない」など、お悩みがございましたらお気軽にご相談ください。
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