賃貸経営において、空室が長期間続くことは大きな悩みのひとつです。
空室が続くと、「家賃を下げたほうがいいのでは」「設備を新しくしたほうがいいのでは」と考えがちですが、必ずしも大きな費用をかけることだけが空室対策ではありません。
まずは現在の募集条件や物件の状態、周辺の競合物件などを確認し、なぜ入居者に選ばれていないのかを整理することが重要です。
まずは現在の募集条件を確認する
空室対策を考えるとき、最初に確認したいのが現在の募集条件です。
家賃や共益費、敷金・礼金などの条件が、周辺の類似物件と比べて大きく離れていないか確認してみましょう。
同じエリアでも、
- 間取り
- 築年数
- 駅からの距離
- 設備
- 初期費用
- 周辺環境
などによって、入居希望者から見た物件の評価は変わります。
単純に家賃だけを見るのではなく、「同じ条件で探している人から見て、自分の物件がどのように見えるか」という視点で比較することが大切です。
すぐに家賃を下げる前にできることを考える
空室が続いた場合、家賃を下げることも対策のひとつです。
しかし、一度家賃を下げると、その後も毎月の収入に影響します。
そのため、まずは家賃を下げる前に、
- 募集写真を見直す
- インターネット上の掲載内容を充実させる
- 部屋の清掃状態を確認する
- 共用部をきれいにする
- 募集条件を一部見直す
- 仲介会社へ改めて物件を案内する
といった、比較的費用の少ない対策から検討する方法もあります。
「空室だから家賃を下げる」とすぐ判断するのではなく、費用と効果を比較しながら対策を選ぶことが重要です。
入居者に選ばれる設備になっているか確認する
設備も物件選びの重要なポイントです。
近年では、インターネット無料、宅配ボックス、防犯設備など、入居者の生活を便利にする設備が増えています。
ただし、人気の設備だからといって、すべて導入すれば良いというわけではありません。
物件の入居者層によって必要とされる設備は異なります。
例えば、単身者が多い物件とファミリー向け物件では、入居者が重視するポイントも変わります。
設備を追加する場合は、
「この物件では、どの設備を追加すると入居者に選ばれやすくなるのか」
を考えることが大切です。
大規模なリフォームや設備交換を行う前に、管理会社などと相談しながら費用対効果を検討するとよいでしょう。
物件そのものだけでなく「見せ方」も見直す
良い物件であっても、その魅力が入居希望者に伝わらなければ選ばれにくくなります。
最近では、入居希望者の多くがインターネットで物件を比較してから問い合わせを行います。
そのため、
- 室内写真が暗くないか
- 写真の枚数が少なくないか
- 設備の特徴がきちんと掲載されているか
- 周辺環境の情報が掲載されているか
- 物件のメリットが分かりやすく伝わっているか
なども確認したいポイントです。
「駅から近い」「収納が多い」「スーパーが近い」「インターネットが無料」など、物件ごとの特徴をしっかり伝えることで、同じ条件の物件との差別化につながります。
大きな費用をかける対策は慎重に判断する
空室対策として、リフォームやリノベーションを検討するケースもあります。
室内をきれいにしたり、古くなった設備を交換したりすることで、物件の印象を大きく改善できる場合があります。
一方で、大きな費用をかけても、それに見合った家賃アップや入居率改善につながらなければ、オーナー様の負担が大きくなってしまいます。
大規模な工事を行う際には、
工事費用に対して、どの程度の家賃や入居率の改善が期待できるか
を確認してから実施することが大切です。
空室対策は、費用をかければ必ず成功するというものではありません。
「入居してもらう」だけでなく「長く住んでもらう」ことも空室対策
空室対策というと、新しい入居者を募集することに目が向きがちです。
しかし、現在住んでいる入居者に長く住んでもらうことも重要な空室対策です。
退去が発生すると、新しい入居者を募集するまでの空室期間だけでなく、
- 原状回復
- 清掃
- 募集
- 仲介
など、さまざまな費用や手間が発生します。
そのため、
- 共用部をきれいに保つ
- 設備の不具合に早く対応する
- 入居者からの問い合わせに適切に対応する
- 古くなった設備を必要に応じて交換する
- 更新時等に設備を新しく交換する
など、現在の入居者が快適に暮らせる環境を整えることも大切です。
空室の原因は物件ごとに異なる、絶対で万能な解決策はない
空室対策には、「これをすれば必ず解決する」という万能な方法はありません。
家賃や募集条件、設備、周辺の競合物件、入居者ニーズなど、空室の原因は物件によって異なります。
そのため、まずは現在の状況をしっかり確認し、「なぜ入居者に選ばれていないのか」を考えたうえで、それぞれの物件に合った対策を行うことが大切です。
家賃を下げる、設備を新しくするなど、すぐに大きな費用をかけるのではなく、周辺相場や募集状況を確認しながら、一つずつ改善していきましょう。
「自分の物件には、どのような空室対策が合っているのか分からない」というオーナー様は、ぜひミニテック西日本までお気軽にご相談ください。
物件の状況を確認しながら、オーナー様と一緒に空室対策を考えてまいります。
